El pasado 8 de octubre de 2024, en el marco de la audiencia de calificación y graduación de créditos de Fénix Construcciones S.A., en reorganización empresarial -compañía a la que tengo el privilegio de representar-, la Delegatura de Procedimientos de Insolvencia de la Superintendencia de Sociedades tuvo oportunidad de hacer varias precisiones relevantes para todos los procesos de esta naturaleza en que el sujeto sea una constructora de proyectos de vivienda.
- Finalmente, para constructoras y todo tipo de empresas, los aportes parafiscales no pueden confundirse con los aportes al Sistema de Seguridad Social. Los créditos de Primera Clase comprenden los “laborales y conexos, es decir, salarios, vacaciones, intereses, indemnizaciones y parafiscales, entre otros“, y si bien algunas cajas de compensación prestan servicios médicos, ese hecho no convierte las deudas a su favor en aportes al Sistema Seguridad Social de Salud de los que regula el artículo 32 de la Ley 1429 de 2010 como excluidos del pasivo reorganizable.
- Las obligaciones de hacer a cargo del sujeto en reorganización, como la de transferir el derecho de dominio (“escrituración“) de unidades de vivienda, parqueaderos, depósitos, etc., a favor de promitentes compradores “deberán ajustarse al perfeccionamiento y culminación del negocio jurídico pactado para la adquisición del bien“, de manera que se califican y gradúan obligaciones de dinero, no las que constituyen el desarrollo mismo del negocio de la empresa.
- Las retenciones en garantía que suelen practicar los constructores o desarrolladores a sus contratistas para asegurar la atención de eventualidades derivadas de la ejecución de sus respectivos contratos, constituyen pasivo reorganizable porque “no existe norma expresa que obligue al deudor a excluir del pasivo reorganizable los créditos por retenciones en garantía“, a diferencia de lo que ocurre con las retenciones de que trata el artículo 32 de la Ley 1429 de 2010. Esta decisión es particularmente relevante porque implica un cambio de posición importante del Despacho respecto de lo que se había resuelto en los procesos de reorganización empresarial de Urbanizadora David Puyana y de Spiwak Compañía Edificadora.
- Las obligaciones que correspondan a cuotas que hubieren pagado los promitentes compradores de vivienda “se tendrán como créditos privilegiados de segunda clase, en los términos del artículo 10 del Decreto 2610 de 1979, siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada“. Reiteró así la extensión del privilegio en favor de los promitentes compradores de vivienda previsto en la norma de 1979 solo para casos de liquidación, al contexto recuperatorio, tal y como se había resuelto en el caso de Constructora de Obras (edificio Space). Como desarrollo de esta regla, si el promitente comprador cede su posición contractual en la promesa de compraventa, el saldo que por cualquier concepto le quede debiendo la constructora carece de privilegio y debe ser graduado en Quinta Clase.